Tudo que você precisa saber antes de decidir se compra um imóvel pronto ou na planta

Comprar um imóvel é sempre um passo muito importante na vida de qualquer pessoa. Mas é essencial tomar essa decisão de forma planejada, para que sustos não aconteçam no caminho. Com os juros do financiamento habitacional batendo o menor patamar da história, bancos, incorporadoras e construtoras bombardeiam o cliente com propagandas que apelam para a velha tática do “aproveite agora ou nunca mais”. Mas será que é agora é, mesmo, a melhor hora para comprar um imóvel?

Conversamos com especialistas que contaram quais fatores devem ser levados em conta antes de decidir pela compra da casa própria. Além disso, eles dizem quais são as vantagens e desvantagens da opção por um imóvel pronto ou na planta.

Os juros do crédito imobiliário estão realmente baixos?

Os efeitos da pandemia do coronavírus na economia fizeram com que o Banco Central reduzisse os juros básicos no país para 2% ao ano, em uma tentativa de reanimar as atividades produtivas. O setor que mais tem se beneficiado dessa mudança é o imobiliário. Com uma taxa de juros que varia de 6,25% a 8,5% ao ano, os bancos estão financiando imóveis como nunca.

De acordo com dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), o volume de crédito imobiliário cresceu quase 40% nos primeiros 8 meses de 2020 e bateu o recorde histórico. Quando as taxas para contratação de financiamento caem, o número de famílias que podem acessar esse crédito aumenta — isso explica a alta na demanda, mesmo durante a pandemia.

“Os bancos estão em guerra para oferecer o menor juro para o cliente. A verdade é que quem tem hoje algum tipo de reserva financeira já olha para os imóveis com mais atenção, por causa dos juros menores. Além de baratear os financiamentos, esse cenário de Selic baixa reduz a atratividade de outras aplicações”, explica Fábio Bastos, planejador financeiro da consultoria Planejar.

Há duas semanas, a Caixa fez mais um movimento na guerra dos juros. O banco, responsável pela maioria dos financiamentos habitacionais do país, reduziu seu juro mínimo para 6,25% ao ano. Apesar de as instituições financeiras estarem brigando ponto a ponto, é improvável que os juros caiam muito mais, principalmente porque a demanda está aquecida. Sendo assim, é possível dizer que o cenário das taxas é hoje o mais confortável possível para quem quer financiar um imóvel.

Melhor comprar um imóvel pronto ou na planta?

Se seu objetivo for financiar, mas você não sabe muito bem se escolhe um imóvel na planta ou se parte para comprar um que já está pronto, é importante entender seu propósito de moradia. Cada opção possui vantagens, desvantagens e algumas coisas que não ficam tão claras no momento da compra.

Por que comprar um imóvel na planta? Comprar um imóvel no período de lançamento e construção significa ter mais tempo para pagar o valor de entrada. Em geral, as construtoras exigem de 5 a 10% do valor do imóvel na assinatura do contrato, e mais 20 a 25% de entrada — esse último valor pode ser pago ao longo dos meses de construção. Obviamente, quem quiser dar um valor maior no período de obras também tem essa opção.

Parece vantajoso, não é? Mas é importante saber que embora as construtoras não cobrem juros sobre a entrada, esse valor é corrigido durante a obra pelo INCC (Índice Nacional de Custo de Construção), que tem flutuado entre 4% e 5% ao ano. É como se esse fosse o “juro” do período de obra. A construtora vai atualizar mensalmente todas as parcelas da entrada. baseando-se nesse índice.

E não é só isso: o INCC também incide sobre o valor a ser financiado. Muita gente simula o valor de financiamento no momento da compra do imóvel na planta e esquece de considerar que aquele valor vai subir até que o crédito seja, efetivamente, contratado. Por isso, é muito importante não trabalhar com o valor-limite de crédito aprovado para a sua renda.

Em 2012, muitas famílias compraram imóveis na planta contando com uma Selic na casa dos 7%. Dois anos depois, quando esses empreendimentos ficaram prontos, o juro tinha praticamente dobrado, o que encareceu o financiamento habitacional. Com isso, muita gente não pôde pagar e os distratos dispararam. O passado deve passar uma lição importante para quem pensa em comprar um imóvel agora, já que existe uma chance de os juros estarem mais altos em um horizonte de 2 a 3 anos à frente.

Outro ponto que parece uma obviedade, mas é muito importante, é que o imóvel na planta é entregue no seu estado mais simples. Na maioria das vezes, cabe ao cliente a tarefa de instalar pisos, acabamentos, mobiliar e decorar. É claro que esse custo varia de acordo com os materiais empregados, mas equipar completamente um imóvel pode custar até 20% do valor total pago pelo bem.

Por que comprar um imóvel pronto? Escolher a casa própria que já está prontinha, esperando por você, requer mais dinheiro na mão. Os bancos costumam financiar de 70% a 80% do valor total do bem — e isso depende ainda, claro, da sua renda. Para comprar um imóvel de R$ 300 mil, o cliente deverá ter em mãos, portanto, entre R$ 60 mil e R$ 90 mil já de cara.

Por outro lado, caso o imóvel já tenha tido algum outro morador, é provável que os custos para mobiliar sejam menores — o que reduz a necessidade de dinheiro na etapa da mudança.

“A decisão de comprar ou não o imóvel pronto é bastante particular. Primeiro esse possível comprador deve avaliar sua necessidade e urgência para se mudar – se ele mora de aluguel, por exemplo, pode ser vantajoso trocar essa despesa por um financiamento”, diz Mirella Raquel Parpinelle, diretora da imobiliária Lopes.

Bastos, da Planejar, concorda com essa visão, principalmente se esse possível comprador é do tipo “gastão”, e não consegue se disciplinar para guardar dinheiro no final do mês. “Muitas pessoas são boas pagadoras, mas não têm o hábito de poupar. Esse pode ser um indicativo de que a troca do aluguel por um financiamento é uma boa ideia, porque acaba sendo uma forma de criar uma poupança forçada de longo prazo”, diz o planejador financeiro.

Ele alerta, no entanto, que os juros do financiamento multiplicam o custo do imóvel. Mesmo agora que as taxas estão mais baixas quem financia e paga o imóvel em 20 anos acaba desembolsando 2 vezes — ou até mais — o valor original do bem.

E o FGTS?

Em geral, o saldo do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) é usado no momento do financiamento — a única exceção é para imóveis comprados no programa Casa Verde e Amarela (antigo Minha Casa Minha Vida), em que o fundo pode ser usado no cálculo do pagamento da entrada. O saldo ajuda o comprador a conseguir um financiamento maior, mas os bancos costumam respeitar a regra de liberação de crédito correspondente a até 80% do valor do imóvel.

Ou seja, mesmo que você tenha um FGTS polpudo, ainda precisará desembolsar os 20% a 30% do valor de entrada, seja no caso de imóvel na planta ou pronto.

Não se esqueça dos custos de registro do imóvel

Imóvel pronto, financiamento aprovado, pagamento em dia — só alegria. É nessa hora que muitos consumidores mal orientados tomam um susto. Antes de pegar as chaves da casa própria, o comprador precisa pagar os custos de registro do imóvel, compostos basicamente pelo ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis) e pelas despesas cartorárias.

Cada município tem seu próprio valor de ITBI, por isso esse é um custo que varia. É importante que o comprador se planeje para pagar algo entre 3% e 5% do valor total do imóvel. Para um imóvel de R$ 300 mil, isso representa até R$ 15 mil reais, que são pagos de uma só vez.

A maioria dos bancos e até algumas construtoras financiam os custos de registro de imóveis. Se o comprador optar por essa alternativa, o valor do ITBI e dos registros será incorporado no saldo total do financiamento — e, obviamente, será base para a incidência de juros. Por isso, é muito importante se planejar para não ser pego de surpresa.