Com pandemia, preço do aluguel de salas comerciais volta para o menor patamar da história

A pandemia esfriou ainda mais o mercado de locação de imóveis comerciais. Em dezembro e janeiro deste ano, o preço do aluguel comercial atingiu R$ 37 por metro quadrado, o menor patamar da série histórica da pesquisa FipeZap.

Esse valor é 25% menor do que o registrado em fevereiro de 2014, quando um inquilino precisava desembolsar R$ 49,10 por metro quadrado – preço mais caro registrado pela FipeZap.

Essa queda é reflexo da dificuldade dos inquilinos comerciais de continuar pagando aluguéis em meio às restrições de funcionamento para combater o coronavírus.  “Houve uma retração natural da demanda, por conta da crise que se estendeu muito mais do que se esperava. Tivemos uma redução de 60% a 70% da atividade de novos negócios”, afirma Cristian Baptista, diretor de Locação do Secovi-SP.

Antes da pandemia, o percentual de imóveis vagos era de 18% da carteira das empresas associadas à Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) no estado de São Paulo. Em dezembro do ano passado, a vacância (nível de desocupação) chegou a 38% da carteira das associadas.

Na prática, quanto maior o número de espaços desocupados, maior o nível de vacância. Os donos de imóveis nestas situações muitas vezes reduzem o preço do aluguel para conseguir ocupar os espaços. Afinal, imóvel vazio gera despesas com impostos e manutenção.

A pesquisa, desenvolvida em parceria pela Fipe e o Grupo Zap, acompanha o preço médio de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² em 10 cidades brasileiras.

Por que isso aconteceu no Brasil? O aumento da oferta de salas comerciais no país é um dos motivos. “Aumentou a oferta e a demanda diminuiu, o que faz com que os ativos tenham uma queda nos preços. Alguns proprietários sentem a necessidade de alugar a qualquer custo, enquanto outros decidem estrategicamente alugar por um preço mais barato para dar liquidez ao imóvel, principalmente para se livrar dos custos de condomínio e de IPTU”, afirma Marco Dal Maso, diretor de negócios imobiliários da Aabic (Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo).

Qual o cenário atual? Dal Maso diz que os inquilinos de espaços comerciais passaram por três fases: mantiverem os negócios no primeiro e no segundo semestres do ano passado, na esperança de que a pandemia acabaria rápido e pelos anúncios do início da vacinação contra a covid.

No entanto, 2021 começou com o endurecimento nas medidas de isolamento social e com um ritmo lento de vacinação. Por isso, muitos inquilinos devolveram seus imóveis porque não aguentaram mais esperar pela retomada econômica.

Apesar da crise, Baptista diz que o mercado não deu grandes descontos no aluguel. De janeiro do ano passado até fevereiro deste ano, o preço do metro quadrado no Brasil não variou, custando, no máximo, R$ 37,50.

Qual o preço do aluguel nas grandes capitais? O preço do aluguel em São Paulo é o mais caro (R$ 44,20), enquanto o mais barato fica em Curitiba (R$ 25,80).

O que influencia no preço do aluguel? Além da questão da oferta e da demanda e da vacância, a localização e a marca por trás das salas e prédios comerciais também são importantes na precificação. Algumas empresas decidem não desocupar salas em locais privilegiados para não perderem o endereço. “Na Faria Lima (grande avenida de São Paulo), por exemplo, a maioria dos imóveis são de alto padrão. A localização é nobre e traz status, por isso os aluguéis são mais caros”, afirma Dal Maso.

O que vai acontecer daqui para a frente? A tendência é que, com a aceleração do ritmo da vacinação, melhores perspectivas econômicas e o aumento da confiança dos empresários, aumente a procura por imóveis comerciais, consequentemente pressionando os preços de aluguel para cima.

“Existe uma demanda reprimida, de pessoas que deixaram de alugar pela instabilidade econômica, mas que, no momento que tiver uma luz, vão voltar a ter uma forte procura”, afirma Dal Maso. No entanto, essa retomada deve acontecer de forma lenta e gradual.